Investir en résidences de services sans fonds propres

La pierre est la valeur refuge par excellence dans le cœur de Français. Quelle que soit l’emplacement, la courbe des prix ne fléchit que très rarement sur le long terme. L’investissement immobilier en LMNP est un véhicule privilégié pour les Français dans une époque de taux encore accessibles. Alors comment se lancer sans fonds propres dans un tel investissement? Quelles sont les techniques et astuces à mettre en exergue pour finir de convaincre votre banquier du bien fondé de votre requête? Revue de détail.

Se lancer dans l’investissement en LMNP sans argent

Connaissez vous l’effet de levier du crédit immobilier? Autrement dit, une des règles de base en gestion de patrimoine est d’utiliser le crédit pour ne pas toucher à ses fonds propres et faire rembourser son crédit immobilier grâce à la perception d’un loyer LMNP. Vous allez donc pouvoir vous générer un revenu complémentaire à long terme (une rente) lorsque vous aurez fini de payer votre crédit immobilier.

En outre, cela va vous permettre de vous constituer un patrimoine solide pour vous préparer une retraite confortable.

Investir dans un bien LMNP sans argent est tout à fait possible. Avec les taux actuels, il vous sera possible de rembourser la banque sans trop payer d’intérêts. Nul besoin d’être riche pour acheter un bien dans une résidence gérée en LMNP. Les banques seront toujours enclines à vous prêter, s’il s’agit d’acheter un bien immobilier, sous réserve que votre dossier soit correct, bien entendu. (solvabilité, revenus, etc…)

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous allez louer un petit logement en résidence étudiante dont le loyer va vous être redistribué par le gestionnaire de la résidence, en vertu du bail commercial que vous allez signer avec lui. Et ce, sur la base de nombreuses années.

Ainsi, investir sans apport dans un bien LMNP, est relativement aisé pour les personnes ayant un CDI. Néanmoins, si vous n’êtes pas dans cette situation, le mieux est de vous faire aider par un courtier en crédit immobilier qui saura défendre votre dossier auprès de ses interlocuteurs.

Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer dans ce projet de l’investissement locatif,  il faudra vous poser les bonnes questions, à savoir:

Déterminer avec précision votre objectif d’investissement :

• Patrimoine
• Revenu complémentaire
• rentes à venir

Choisir le type de bien immobilier pour atteindre votre objectif

• Type de surface
• Type d’actif immobilier LMNP (dans quelle résidence?)

Déterminez votre zone géographique

Si vous voulez louer votre bien LMNP il faut choisir une zone qui est recherchée par les locataires! Les seniors préféreront des villes dynamiques avec tous les commerces à proximité. Les étudiants auront besoin d’ activités et d’un transport dense à disposition.

Calculez la rentabilité locative visée

Si votre objectif est d’investir dans un bien en LMNP pour générer un revenu complémentaire, n’oubliez pas de calculer la rentabilité que vous allez pouvoir en tirer. Cela est essentiel pour réussir son investissement en LMNP. La rentabilité brute se calcule ainsi : montant annuel des loyers / valeur totale du bien.

Pensez à faire appel à un courtier

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple? Mieux vaut confier la recherche de son crédit à un courtier professionnel qui vous trouvera le meilleur crédit. Gain de temps et de stress garanti!

La vocation d’un courtier est de connaître chaque banque de son périmètre et les profils qu’ils privilégient en fonction de leur politique commerciale. Cela permet d’orienter vite votre dossier dans la bonne banque. Même avec des taux d’emprunt encore accessibles, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.

De plus , le courtier va pouvoir  agir sur la réduction tarifaire d’un produit d’assurance comme l’assurance ADI, les frais de dossier, l’annulation des l’annulation des indemnités de remboursement anticipé, etc.

Investir dans un bien LMNP à plusieurs

Investir en LMNP à plusieurs peut être intéressant, si on a pas d’apport au préalable. Ainsi, un groupe d’acquéreurs peut plus facilement accéder à un bien immobilier au prix élevé au mètre carré, comme dans les grandes métropoles.

En investissant à plusieurs (en famille, entre amis ou entre investisseurs) on mutualise les risques et les coûts. Dès lors, votre investissement en LMNP en résidence gérée vous coûte proportionnellement moins cher avec un risque plus que limité.

Une solution simple et souple pour investir : l’indivision

L’indivision est une solution simple pour investir dans un LMNP. En effet, deux ou plusieurs personnes vont acheter un bien immobilier LMNP en résidence gérée en indivision et obtenir pour chacun, un quote-part proportionnelle à leur apport dans l’investissement. L’indivision est intéressante en ce qu’elle permet à chaque indivisaire de sortir de l’indivision quand il le souhaite. Cette souplesse fait que beaucoup d’investisseurs peuvent se lancer dans l’aventure.

Investir en démembrement dans un LMNP

En n’acquérant que la nue-propriété – généralement autour de 50% de la valeur du bien – l’investisseur confie à un bailleur social (ce n’est pas une obligation) l’usufruit du bien pour une durée de 15 à 20 ans, selon le contrat. Pendant ces années, il ne paie ni charges ni taxes, son bien n’est pas pris en compte dans le calcul d’un éventuel IFI. Au terme, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et peut le louer comme il le souhaite, l’occuper ou le revendre. Là encore cette stratégie peut être astucieuse et est une bonne alternative pour investir en LMNP. En effet, cette solution est fiscalement attractive et devient de plus en plus plébiscitée par les investisseurs avertis.

Bien investir en fonction de son  âge

En gestion de patrimoine, on n’investit pas pareil à 30 ans qu’à 50 ans. Lorsqu’on est jeune, on peut opter pour un investissement locatif ou acheter son bien immobilier pour y habiter.

Si le jeune actif travaille dans une grande métropole, mieux vaudra, parfois, louer son appartement et opter pour un marché immobilier locatif de type LMNP, plus propice à un investissement locatif rentable à moyen terme.

Quoi qu’il en soit, plus que le facteur âge, c’est la stabilité de votre revenu qui conditionnera la bienveillance des banques à votre endroit (CDI , épargne, pas de découvert).

In fine, il n’y a pas d’âge minimal pour investir dans la Pierre. Si les premières années de la vie active servent à se constituer une épargne, il faudra s’intéresser rapidement à un investissement locatif défiscalisé de type LMNP. En revanche, peu avant la retraite, l’investissement dans une résidence gérée vous permettra de bénéficier de revenus immédiats pour compléter la baisse des revenus consubstantiels au départ de la vie active.