- 1 juillet 2022
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Les résidences seniors : aujourd’hui et demain, le choix de l’investisseur LMNP
La crise que traversent les EHPAD privés fait réfléchir de nombreux investisseurs LMNP. Pourquoi ne pas profiter de cette désaffection pour trouver et acquérir une chambre en EHPAD à un meilleur prix, aujourd’hui ? Ou au contraire, faut-il revendre ? Pour acheter un autre bien en résidences de services ? Dans ce cas, les résidences seniors, qui ne sont pas médicalisées et qui ont une image plus positive et sont d’une excellente valeur patrimoniale, sont une réponse très prometteuse, dans la situation actuelle et future.
Une nouvelle jeunesse pour les résidences seniors
L’année 2022 marque l’arrivée à l’âge de 75 ans des « papy-boomers », ces seniors qui sont nés après 1945. C’est un bond en avant de la population senior : chaque année, ce sont 70 000 personnes en plus qui vont fêter leur 75e anniversaire. C’est aussi un changement radical de mentalité : venant remplacer la « génération silencieuse » de leurs aînés, les papy-boomers amènent avec eux un esprit actif et une volonté de profiter de la vie. Ils ne se reconnaissent pas dans les pensionnaires des « maisons de retraite », qui subissent leur vieillissement. Les résidences seniors vont devoir leur proposer un cadre de vie agréable, des activités, de la convivialité, de l’ouverture sur le quartier qui les entoure.
En 2021, ce sont 85 nouvelles résidences seniors qui ont ouvert. Même chiffre pour 2022 et les années suivantes. En 2022, le seuil symbolique des 1000 résidences seniors sera franchi. Mais l’offre, si elle paraît dynamique, est loin de satisfaire toute la demande.
Des acteurs qui se renforcent et qui innovent
C’est l’enseigne Domitys qui est le leader incontestable du marché, avec plus d’un logement sur 5 en résidences seniors en France.Derrière Domitys, quatre enseignes dépassent les 5% de parts de marché, en logements : les Senioriales, les Girandières, les Jardins d’Arcadie et les Villages d’Or. Et, c’est intéressant, derrière ce top 5 se trouvent des acteurs qui se consolident, signe de la maturation en cours du marché.
Arrivent sur ce marché les groupes jusque là spécialisés dans les EHPAD, mais aussi les groupes de maisons de retraite (Bel Age, Emera, Les Opalines…). Et d’autres entrent dans le cercle des groupes gérant 500 logements ou plus, avec des concepts innovants, comme Aquarelia, Oh Activ, ou Montana.
Une vague de grands rachats, comme Les Jardins d’Arcadie/ACAPACE en 2020, accélère la standardisation des modèles économiques et des stratégies d’implantation. Les résidences de services seniors demeurent un produit financier de diversification privilégié par les investisseurs institutionnels et particuliers sous le statut LMNP.
Pour répondre aux attentes nouvelles des « papy-boomers » et affirmer leur positionnement face à la concurrence, les acteurs du marché diversifient leurs offres, selon trois axes.
– la différenciation socio-économique : API Résidences propose des résidences financièrement accessibles à tous. A l’autre extrémité du spectre, Les Girandières ont développé une enseigne haut de gamme avec Palazzo.
– la différenciation selon l’autonomie : Oh Activ offre une très large ouverture sur l’environnement extérieur, avec des services à disposition des habitants du quartier (restauration, salles de cinéma, espace de co-working…) afin de créer un échange multigénérationnel.
– la différenciation par un parcours résidentiel : c’est le cas de quasiment toutes les résidences seniors proposées par de grands groupes comme Orpea, Korian, Emera, Medeos, les Opalines, Le Bel Age ou Colisée. Ces résidences sont le plus souvent de taille réduite (10 à 25 logements) et situées à proximité des EHPAD.
Des concepts novateurs se développent à la limite du marché des résidences seniors, comme l’habitat partagé, basé sur la colocation ou le coliving – Ages et Vie de Korian… , l’habitat intergénérationnel – Les Maisons de Marianne – ou encore l’habitat inclusif.
Quels choix pour l’investisseur LMNP ?
La crise sanitaire a eu peu d’impact sur le marché des résidences gérées seniors en France. Au contraire, le coronavirus a plutôt renforcé la visibilité et la réputation de ces résidences alors que bon nombre de personnes âgées ont souffert de solitude chez eux et que les EHPAD ont été durement frappés pendant la pandémie.
Investir dans les résidences séniors LMNP attire donc de plus en plus de particuliers investisseurs, notamment grâce au statut avantageux du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Certains pensent même que l’investissement dans une résidence sénior est une étape incontournable dans leur stratégie de diversification patrimoniale. Ils ont d’ailleurs coutume de privilégier la solidité financière et la réputation du gestionnaire professionnel, ainsi que l’implantation de la résidence sénior. En effet, mieux vaut opter pour des résidences seniors dans des villes de plus de 15 000 habitants.
Mais faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Dans ce dernier cas, il s’agit d’investir dans un bien en résidence sénior déjà exploitée. Les revenus sont immédiats, peu fiscalisés, avec une belle rentabilité au rendez-vous. Et la visibilité est excellente, puisque l’investisseur connaît l’historique de la résidence.
Mais le neuf a aussi des atouts, surtout dans ce secteur en pleine croissance et bien géré. L‘avantage fiscal Censi Bouvard peut être intéressant dans ce contexte. Et les innovations de ces nouvelles résidences vont certainement leur donner une valeur supplémentaire par rapport à des résidences plus anciennes.