LMNP dans l’ancien en résidence gérée

LMNP résidence gérée

Investir en LMNP en résidence gérée : comment ça marche ?

Depuis 25 ans, plus de 350 000 biens LMNP en résidences gérées ont été mis sur le marché. Les constructions neuves de nouveaux établissements ne faiblissent pas, portées notamment par la forte demande de logements pour l’accueil des étudiants ou de nos ainés en EHPAD. Par ricochet, le nombre de reventes augmente chaque année et le marché secondaire représente aujourd’hui une réelle alternative au marché du neuf. Investissement LMNP by Revenu Pierre fait le point sur ce qu’il faut savoir avant d’investir dans le LMNP neuf ou d’occasion en résidence services.

Une résidence gérée avec services : c’est quoi ?

Le terme de « résidence gérée » regroupe plusieurs types d’établissements qui proposent un hébergement meublé, ponctuel ou continu, accompagné obligatoirement de services adaptés à la clientèle. On dénombre cinq catégories principales de résidences services, dans lesquelles il est possible de réaliser un investissement LMNP :

  • les résidences étudiantes ;
  • les résidences seniors pour les personnes âgées qui n’ont pas besoin de soins médicaux spécifiques ;
  • les EHPAD pour les personnes âgées dépendantes ;
  • les résidences de tourisme pour les vacanciers ;
  • les résidences d’affaires pour les voyageurs en déplacement professionnel.

Les services obligatoires

En plus de mettre à disposition des logements meublés et équipés, ces résidences ont l’obligation de proposer au moins 3 services para-hôteliers parmi les 4 suivants : l’accueil, la fourniture de linge, la fourniture de petits-déjeuners, le ménage. D’autres services spécifiques peuvent s’ajouter pour améliorer le confort des locataires accueillis : une cafétéria, une laverie ou une salle de sport en résidences de services étudiantes, un espace cuisine pour les chambres en résidences d’affaires, une garderie pour les enfants en résidence de tourisme, ou encore des activités de loisirs et une surveillance 24/24H dans les résidences seniors.

Une résidence services réunit plusieurs intervenants

La construction et le développement d’une résidence gérée implique la participation de différents acteurs :

  • Le promoteur immobilier: c’est la société qui est à l’origine du projet, qui construit les bâtiments et qui vend les biens immobiliers à des investisseurs institutionnels comme les caisses de retraite, mutuelle, sociétés immobilières… ou, dans la majorité des cas, à des investisseurs-particuliers, qui achètent un bien immobilier en copropriété et bénéficient des nombreux avantages du statut LMNP ;
  • Les investisseurs LMNP: ceux qui achètent les logements de la résidence services. En tant que propriétaires-bailleurs, ils louent leur bien à l’exploitant de la résidence via un bail commercial, à charge pour lui de les relouer ensuite à des locataires ;
  • L’exploitant (ou gestionnaire) : il gère et entretient la résidence services au quotidien, fournit les services obligatoires, assure la promotion commerciale du lieu, trouve les locataires et verse un loyer aux propriétaires, quel que soit le taux de remplissage de la résidence ;
  • Les locataires de résidence services : ceux qui occupent les hébergements pour une durée variable (séjours courts en résidence tourisme ou résidence affaires, une année en résidence étudiante, ou plusieurs années en résidence seniors et EHPAD).

Les caractéristiques de la Location Meublée Non Professionnelle en résidence services

La gestion des résidences services et le bail commercial

Après avoir réalisé un achat LMNP, les propriétaires des logements signent un bail commercial (contrat de location) avec l’exploitant, pour une durée de 9 à 12 ans. Ce contrat détermine les conditions de location entre les parties. Il indique notamment le montant du loyer, les modalités de règlement et d’indexation, la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire, etc.

L’exploitant est donc un partenaire privilégié dans votre investissement en LMNP, il est important de bien le choisir, car c’est de lui que va dépendre en grande partie l’avenir de votre placement immobilier. La qualité du gestionnaire influe sur le quotidien de votre investissement (taux d’occupation, suivi des loyers, relation avec les bailleurs, etc.) et a un impact significatif pour la revente de votre bien : un exploitant reconnu attire naturellement les investisseurs sur le marché secondaire des résidences gérées.

Le régime fiscal avantageux de l’investissement LMNP en résidence gérée

Avec l’achat d’un bien immobilier dans une résidence services sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur-particulier bénéficie d’une fiscalité attractive. A la différence de la location vide, les loyers perçus en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plus favorable que celle des revenus fonciers. Selon votre situation, vous pouvez accéder à deux régimes fiscaux :

  • Le régime par défaut « Micro BIC » qui s’applique jusqu’à 72 500 € de recettes locatives. Seule la moitié des revenus perçus est imposée, après application d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations meublées de tourisme). Il n’est donc pas possible de déduire les charges liées à l’activité de LMNP. Cependant, les propriétaires-bailleurs en LMNP ont la possibilité d’opter pour le régime « Réel » sur simple demande à l’administration fiscale ;
  • Le régime « Réel» : obtenu sur option ou obligatoirement pour les loueurs qui dépassent 72 500 € de revenus locatifs. Ce régime fiscal offre la possibilité de déduire les charges réelles liées au logement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, taxe foncière…) et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier sur plusieurs années. Grâce à ce système avantageux, l’imposition des revenus locatifs peut être quasiment effacée en totalité.

Autre avantage fiscal, il est possible, sous conditions, de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Pour ce faire, il faudra détenir le bien et le louer pendant 20 ans, à défaut de quoi, le propriétaire devra rembourser au fisc le montant de TVA économisée (1/20ème de ce montant par année de location), à moins que la personne à qui le bien est vendu s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant jusqu’au terme des 20 ans.

Enfin, en cas de revente d’un bien LMNP, la plus-value immobilière est taxée à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Le calcul de la plus-value bénéficie de plusieurs abattements et, cerise sur le gâteau, n’inclue pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est d’ailleurs un autre argument en faveur du régime fiscal Réel.

Les formalités administratives et comptables

En tant que loueur en meublé sous le statut LMNP, vous devez tout d’abord déclarer votre activité via le Formulaire P0i et le transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce. Il faudra ensuite choisir son régime d’imposition : garder le régime Micro BIC ou opter pour le régime Réel permettant de déduire les charges et l’amortissement.

Si vous choisissez le Micro BIC, pas besoin de tenir une comptabilité, un livre de recettes/dépenses suffit. A contrario, les propriétaires LMNP imposés au Réel doivent établir une liasse fiscale annuelle d’une dizaine de formulaires et la télétransmettre à l’administration fiscale pour déclarer leurs revenus locatifs meublés. C’est une opération complexe pour laquelle il est préférable de faire appel à un expert-comptable. Bien que non-obligatoire, son expertise vous apportera une aide précieuse, d’autant plus que son coût pourra être déduit comme une charge.

Enfin, le résultat fiscal (bénéfices ou déficit) de votre activité LMNP obtenu dans la liasse fiscale devra être reporté sur votre déclaration de revenus dans le feuillet complémentaire 2042 C PRO.

Acheter en LMNP d’occasion ou investir dans le neuf ?

Pour réaliser un investissement LMNP, deux solutions s’offrent à vous : investir dans un actif neuf (vente sur plan) ou acheter un bien existant dans une résidence services, autrement dit acheter un LMNP occasion (ou LMNP ancien). On parle de LMNP occasion pour les biens existants qui ont déjà été loués et exploités. Il s’agit principalement de logements en résidences services construits il y a plus de 15 ans. Les deux dispositifs présentent des avantages et des inconvénients et votre choix dépendra de votre projet. Voici les principaux critères à retenir pour faire le meilleur choix.

Prix d’achat inférieurs et loyers immédiats dans le LMNP occasion

Premier point non-négligeable, les prix des biens en LMNP ancien peuvent être inférieurs au LMNP neuf jusqu’à 30 %. Ces écarts s’expliquent en grande partie par un prix du foncier toujours plus élevé et par le coût des constructions en hausse à cause des matériaux et des normes plus contraignantes.

L’acheteur d’un LMNP ancien pourra également percevoir des loyers immédiats alors qu’il faudra attendre en moyenne de 18 mois pour du neuf.

LMNP occasion ou neuf : quelle fiscalité ?

La première option est commune au LMNP neuf et au LMNP ancien : vous pouvez choisir le régime fiscal Micro BIC ou régime Réel et profiter des avantages liés à l’amortissement comme vu ci-dessus.

La seconde possibilité concerne uniquement l’investissement en LMNP neuf en résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD ou résidences affaires : il s’agit du dispositif Censi-Bouvard (prolongé jusqu’au 31/12/2022), accessible partout (pas de zonage des communes) et sans plafond relatif aux revenus du locataire ou au loyer.

Le Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 % HT du prix d’acquisition du bien, à condition de s’engager à louer le logement pendant 9 ans, sous peine de devoir rembourser l’administration fiscale. Au bout des 9 années, il sera toutefois impossible de basculer sur le régime des amortissements, se posera alors la question de la revente pour éviter l’imposition des revenus locatifs.

Récupération de la TVA

La TVA est payée par l’acheteur lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien neuf en LMNP et lui est restituée au moment de la livraison de la résidence. A l’inverse, un bien immobilier en LMNP occasion se paye HT, car la TVA a déjà été régularisée lors du premier investissement.

Frais de notaire LMNP neuf VS LMNP occasion

Les frais de notaire varient d’environ 3,5 % pour un bien neuf à 8,5 % en moyenne dans l’ancien. Un déséquilibre défavorable au LMNP ancien en apparence, qui peut être en grande partie effacé, car un LMNP occasion permet de toucher des revenus locatifs immédiatement après l’achat, sans attendre la livraison de la résidence dans le LMNP neuf. Mais si vous investissez dans un LMNP ancien de moins de 5 ans depuis la livraison, vous bénéficierez aussi des frais de notaires réduits. Comme dans le neuf. Les résidences livrées depuis moins de 5 ans sont recherchées, en partie pour cette raison.

Pour conclure, le choix d’investir en LMNP occasion ou LMNP neuf en résidence gérée devra d’abord être adapté à vos objectifs : si vous souhaitez une réduction d’impôt importante et rapide, l’achat dans le LMNP neuf peut vous correspondre grâce aux avantages du dispositif Censi-Bouvard. A l’inverse, si vous visez plutôt le long terme, un achat LMNP ancien semble être le plus adapté, en profitant du régime fiscal Réel de l’amortissement pendant près de 25 ans.

Si vous avez un projet d’achat en LMNP, nos équipes sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner, pour faire de votre investissement une réussite.

Les critères d’achat pour investir en LMNP en résidence gérée

Comme pour tout achat immobilier, l’investissement en LMNP occasion ou neuf requiert une grande attention pour éviter les pièges. Les choix d’aujourd’hui vous engageront sur plusieurs années et auront des conséquences sur la rentabilité de votre placement. Voici ce qu’il faut vérifier avant de passer devant le notaire.

L’emplacement

C’est sans doute le critère fondamental pour n’importe quel achat immobilier, et c’est la même chose le LMNP en résidence gérée. Il s’agit de l’emplacement géographique du bien, mais surtout de la cohérence entre sa localisation et le type de clientèle recherchée :

  • Une résidence étudiante LMNP dans une ville étudiante attractive, proche des écoles et universités ou d’un réseau de transport en commun ;
  • Une résidence de tourisme LMNP là où l’offre touristique est importante ou dans les grandes agglomérations ;
  • Une résidence d’affaires LMNP près des lieux où l’activité économique est forte (quartiers d’affaires, espaces de congrès ou de salons professionnels ;
  • Une résidence senior LMNP à proximité d’un centre-ville et de zones commerciales et de loisirs, facile d’accès en transports en commun ;
  • L’emplacement est moins déterminant pour les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) du fait d’une demande bien supérieure à l’offre, mais on pourra privilégier une zone à forte densité par exemple.

Un bon emplacement diminue le risque de vacance locative (meilleur taux de remplissage) qui impacte la rentabilité des résidences services. De plus, en cas de départ de l’exploitant, l’emplacement devra être assez pertinent pour intéresser un autre gestionnaire. Idem pour l’investisseur qui souhaiterait revendre son bien LMNP.

La qualité de l’exploitant

La location meublée en résidence service LMNP permet au propriétaire de se décharger des contraintes de gestion locative, d’entretien, etc., et lui garantit un revenu même si le logement n’est pas occupé. Cependant, tous ces avantages reposent sur la performance du gestionnaire ! Une résidence qui à moitié vide, une mauvaise gestion des impayés, des niveaux de loyers trop élevés, une estimation des charges non-réaliste, une santé financière fragile… autant de problèmes qui peuvent impacter la rentabilité de la résidence et donc celle des propriétaires-bailleurs. Il est donc nécessaire de se renseigner sur l’exploitant avant de choisir un bien LMNP. Avec l’expérience et la connaissance du marché,  les référencements proposés par Investissement LMNP qui sont passés par le filtre de Revenu Pierre, acteur majeur et historique du marché, sont un bon gage de sécurité.

La durée du bail commercial

Un investissement LMNP en résidence service se traduit par la signature d’un bail commercial avec l’exploitant. Dans le neuf, le propriétaire est assuré d’une durée de bail d’au moins 9 ans alors que dans l’ancien, la durée dépendra du temps qu’il reste avant échéance du bail au moment où l’investisseur achète le bien LMNP, souvent moins de 9 ans par conséquent. Une information capitale pour une avoir une visibilité sur votre investissement.

D’autres critères doivent bien sûr être pris en compte comme le niveau de prix d’acquisition, le rendement annoncé, le choix de la fiscalité, etc. L’investissement LMNP en résidence services est fait de compromis, mais il doit avant tout correspondre aux objectifs que l’investisseur se fixe et à ses priorités.

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