Comment faire votre déclaration LMNP

Déclarer votre activité et vos revenus LMNP vous permet de faire les meilleurs choix quant à votre régime d’imposition fiscale. En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) engendre des modalités propres à ce régime à bien appréhender pour un investisseur en immobilier locatif. Au moment de sa déclaration de revenus, avec ou sans la réduction d’impôt Censi Bouvard, la tâche peut s’avérer complexe sans l’aide d’un expert-comptable. Que ce soit au micro BIC ou au réel.

Déclarer le début de son activité en LMNP, avec le formulaire Cerfa P0i

Si vous souhaitez louer un bien immobilier équipé de meubles, en tant que loueur meublé non professionnel vous devrez remplir un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée via l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*06).

Cette formalité est obligatoire quelle que soit l’option fiscale pour laquelle vous avez opté, à savoir:

• L’imposition au réel
• L’imposition au régime du micro-BIC

Cette formalité doit être:

• achevée dans un délai de 15 jours après le début de l’activité
• Le formulaire doit p0i être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent

Cette déclaration permet ensuite d’obtenir un numéro Siret. Elle est entièrement gratuite.

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre deux régimes, le régime micro-BIC et le régime réel.

Déclarer vos revenus locatifs LMNP sous le régime micro-BIC

L’imposition des revenus LMNP au régime micro-BIC présente plusieurs atouts comme:

• absence de déclaration de résultat n°2031
• absence de comptabilité obligatoire
• déclaration limitée à la déclaration de revenus
• application d’un abattement fiscal représentatif des frais et charges de 50%

Fiscalement, les recettes générées par le bien loué doivent être déclarées au moyen d’une déclaration annexe: la 2042 C PRO. Si vous déclarez en ligne, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » . Cela a le mérite d’être simple.

Déclarer vos revenus locatifs LMNP au régime réel

Dans ce cas, les choses se compliquent un peu plus. Mais tout travail mérite salaire. En effet, c’est ce mode d’imposition qui va vous permettre de bénéficier de l’amortissement du prix d’achat de votre bien LMNP et de générer des revenus non fiscalisés !
En contrepartie, les obligations comptables vont être beaucoup plus lourdes que le micro-BIC. Ici, l’aide d’un expert comptable est cruciale pour bien déclarer.

Il faudra remplir une déclaration de résultat:

• Formulaire 2031
• Annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises)

Cette démarche s’effectue en ligne via un logiciel de télédéclaration ou via votre expert-comptable.
Le bénéfice (ou le déficit constaté) doivent être reportés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.

De plus il faut produire d’autres annexes comme :

• déclaration 2033-A : bilan simplifié
• déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié
• déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
• déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables
• déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

Mais il faut aussi tenir une comptabilité (livre journal des recettes et dépenses) et conserver ses justificatifs d’achats et ses factures en cas de contrôle… inopiné.

Bon à savoir : si vous êtes en couple, le fisc exige que le formulaire 2031 soit rempli par le conjoint qui exerce personnellement l’activité soumise à la fiscalité BIC (article 172-3 du CGI).

Comment calculer le déficit en LMNP ?

Si vous êtes en statut LMNP et que vous choisissez le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux), la règle est la suivante:

Si le montant de vos charges est supérieur au montant de vos loyers, vous déclarez un déficit foncier, dans la limite de 10.700 € par an, et vous pouvez reporter l’excédent, jusqu’à épuisement, pendant 10 ans.

Ce déficit est imputable uniquement à vos revenus locatifs, et non à vos revenus globaux.

Le régime réel permet de déduire:

• les charges de copropriété
• les travaux de rénovation
• les intérêts d’emprunt
• les honoraires de votre expert-comptable
• les frais de notaire

Bref, à peu près tout!

Vous pouvez annihiler vos recettes locatives vis-à-vis de Bercy, sans augmenter votre assiette imposable. Néanmoins, il faut bien distinguer le déficit foncier de l’amortissement, lequel ne peut pas créer de déficit. L’article 39 C du code général des impôts exclut formellement l’amortissement du calcul du déficit foncier en LMNP.

Les déclarations erronées sont fréquentes, aussi nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable connaissant bien les règles du statut LMNP. Cela vous évitera tout risque de contrôle de la part du du fisc.

Comment calcule-t-on l’amortissement d’un bien pour la déclaration des revenus LMNP ?

Autre pierre angulaire d’un investissement LMNP: l’amortissement LMNP qui permet d’étaler les grosses dépenses sur plusieurs années avec l’avantage immédiat de réduire sa base fiscale.

Le calcul de l’amortissement en LMNP consiste à diviser la valeur d’origine du bien par son nombre d’années probable d’utilisation.

Conventionnellement, on estime que la durée d’amortissement:

• de l’immobilier hors-terrain est entre 25 et 35 ans
• les travaux d’entretien entre 10 et 20 ans
• le mobilier de 5 à 10 ans

Exemple d’une valeur moyenne d’amortissement de 85 % qui court sur une durée de 30 ans.

La formule est:
Valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement/durée d’amortissement.

Pour un bien LMNP acheté à 250 000 euros, vous pouvez l’amortir chaque année :
250 000 € x 0,85/30 = 7 083 euros
A retenir:

• L’amortissement est une notion comptable : ce n’est pas une sortie d’argent réelle
• L’amortissement en LMNP fonctionne seulement dans le régime fiscal réel
• L’amortissement permet de réduire drastiquement son revenu imposable.

Quels justificatifs de votre activité LMNP faut-il conserver pour votre déclaration ?

Vous devrez conserver:

• les factures de loyers,
• les factures de votre CGA si vous y adhérez,
• les justificatifs de taxe foncière,
• les tableaux de crédit immobilier,
• les relevés bancaires du compte dédié à votre activité de loueur en meublé,
• les factures de charges de copropriété,
• les assurances et charges diverses.